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与新闻相依为命的日子

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房贷“新政”各行其是   

2008-11-12 21:26:34|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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房贷“新政”各行其是

  《财经》记者 温秀 实习记者 方会磊 房贷“新政”各行其是  - wenxiucb - 与新闻相依为命的日子 总第224期 出版日期:2008-11-10  

  两部委分头发布的房贷政策不无冲突,商业银行左右为难

 

房贷“新政”虽然在实际操作中赋予银行较多“自主权”,但又令多数银行感到无所适从,最终将何去何从,仍是未知数。

  房地产市场的胶着状态,甚至在政策面上也引发了显性化的分歧。

  10月22日,作为改善民生、刺激内需的配套政策,财政部和中国人民银行分别发布了放松商业性个人住房按揭贷款条件的“房贷新政”,明确规定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。

  在“新政”发布近半个月之后,多数商业银行仍未拿出实施细则。

  10月24日,银监会一则关于加强住房贷款风险管理的通知,将“新政”范围明确界定为“首次利用贷款购买自住房者”。相比央行的规定,这一限制显然要远为保守。

  对于这份实际操作中赋予银行较多“自主权”,又令多数银行感到无所适从的“新政”,最终将何去何从,仍是未知数。

一种政策,两种表述

  10月22日,财政部、央行分别在各自的网站上发布了“房贷新政”。央行明确自今年10月27日起,将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍;最低首付款比例调整为20%,同时下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分之点。

  对于存量房,央行表示金融机构应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在利率空间内自主定价。央行同时要求,商业银行在10月27日前完成细则的制定。

  与此同时,财政部还规定,自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房者,契税税率暂时统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

  根据中金公司的一份研究报告测算,以100万元20年期的按揭贷款为例,新政将使月供减少8%左右。而如果把此前降低相关契税的政策,与降低首付比例和调低按揭贷款利率的政策,综合评估,初步推算,首次购买者的购房成本将下降9%,二手房购房成本则会降低10%。

  不过,由于当前房价收入比仍处于较高水平,“新政”能否改变人们对房价回落的预期仍是未知数。

  政策出台后,光大证券的研究报告认为,央行新政回避了对“二套房贷政策”的调整——按照原有的相关政策,第二套住房贷款的首付款比例高达40%。报告进一步指出,新政策首次明确提出了“改善型普通自住房”的新概念。光大证券认为,“有意思的是,逻辑上‘首次购买’和‘改善型普通自住房’是存在一些矛盾的。因为大多数居民都是通过第二次购房才能拥有‘改善型普通自住房’的。”

  报告称,这说明,相关部门虽然不愿意明确调整“二套房贷政策”,实际上已经认可了改善型购买的合理性。

  就在一些商业银行为难以界定何为首次购房者、对央行赋予的“自由裁量权”心存疑虑之时,10月24日,来自银监会的一则紧急通知,对这一“自由裁量”的尺度进行了明确。

  这一名为《中国银监会关于加强个人住房贷款风险管理的通知》要求,商业银行将向“首次利用贷款购买自住房”的借款人给予优惠贷款利率,并且贷款首付比例将按照风险可控原则合理确定。其余类型借款人一律按照去年央行和银监会联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(又称359号文)以及补充通知规定予以明确。

  按照359号文,对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首付款比例为40%。

  该通知还明确表示,对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住房贷款政策执行,但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。

  在实际操作过程中,对于第二套房,商业银行现在已趋向严格执行359号文,即利率是基准利率的1.1倍、首付最低40%。

  两部委分头发布的贷款“新政”不无冲突,令不少商业银行感到左右为难。

  “相比之下,银行肯定会更愿意按照银监会的口径去执行房贷新政。”10月29日,一位股份制银行个贷负责人对《财经》记者表示,多数银行都愿意选择暂时观望的态度。“最佳的做法是两个部门联合就房贷政策下发通知,统一意见。”

  接近决策的权威人士表示,央行“新政”是货币政策司根据宏观调控的要求制定的,而过去专门负责相关政策的金融市场司下属的房地产金融处在其中只是发挥了辅助作用。分析人士认为,“新政”即使在央行内部亦有不同看法。

戏剧化的细则

  率先出台“新政”细则的农行,出现了戏剧化的一幕。

  10月28日,农业银行发布细则,明确称30万元以上房贷利率可自动下调。当日晚些时候,农行电话通知各媒体,由于收到监管部门新的政策要求,将收回此项政策。更为蹊跷的是,翌日,农行重新发布的新闻稿内容并未发生变化。

  10月28日,农行再次公布的新闻通稿中表示,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求,在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予积极支持,最低首付款比例为20%;贷款最低执行利率,调整为同期同档次基准利率的0.7倍。

  在农行早先的声明中表示,对于存量个人住房贷款的利率调整,农行表示将采取两种方式进行。其一是自动调整,即对初始贷款发放金额在30万元(含)以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款,原则上通过银行内部的计算机系统自动调整利率,无需借款人申请,贷款执行利率自明年1月1日起即统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。另一种方式是手工调整,即对不符合自动调整标准或由于其他方面的原因无法进行自动调整的贷款,须由借款人主动提出书面申请。

  农行表示,将根据客户和所购房屋用途的不同,对首付比例和贷款利率进行差别定价。具体而言,对于自住购房能否适用最优惠利率将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑;若借款人购买非普通住房的,即使是首次购房,首付款比例原则上不低于25%;若借款人购买非自住房的,首付款比例一律不得低于30%,购买非普通住房的,贷款利率原则上不下浮;严格控制借款人一次性申请多笔个人住房贷款。

  农行的这一新政细则,较之央行政策有着明显的灵活尺度,与银监会通知则多有相悖。

  此后,交行也推出了实施细则。细则规定,对新增客户首次利用贷款购买普通自住房的,贷款利率可执行基准利率的0.7倍,首付比例20%。其他客户首付比例和利率政策继续执行央行359号和452号文件规定。已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的,贷款首付不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。交行同时表示,对存量客户利率如何调整正在研究制定中。

  不过,迄今为止,发布实施细则的仍屈指可数。一家国有银行的相关负责人就表示,他们暂时还没有细则可资出台;但在实践中,恐怕多数银行都会根据“央行的政策,银监会的解读”来执行。

  对于千呼万唤始终难出的房贷细则,全国人大财经委副主任委员、前央行副行长吴晓灵表示,“现在之所以各家商业银行不肯出手细则,是因为怕出台严格的细则后,把客户挤走,如果细则太松,又不符合新政策规定。”吴晓灵认为,商业银行其实不必出台房贷新政的执行细则,而是应该根据每个客户的情况,自主决定对客户的优惠利率。这显然是对房贷新政进行了更趋向于利率市场化改革方向的一种解读。

“价格战”来临?

  “此次政策就是牺牲银行利润补贴房地产市场,进而刺激经济。对银行而言,间接的支持力度不够,直接的损伤却清晰可见。”安信证券一份名为《雪上加霜》的分析报告称,按揭贷款的10%参与重新定价,对银行净利润的影响在0.2%-1.5%之间。而其影响程度,取决于存量贷款的调整程度。所谓参与重新定价,就是将此前执行的6.6555%的下浮利率,降低至5.229%左右,二者的利差达1.4265个百分点。

  中金公司的报告则预测,“新政”对银行利润的影响可能在3%-15%左右。

  “(存量按揭贷款利率调整)我们是最担心的。一旦放开的话,会严重挤压银行房贷业务的利润空间。”一家股份制银行个贷负责人表示。

  不过,恰恰在存量按揭贷款利率调整问题上,银监会通知未有明确交待。

  海通证券金融行业核心分析师邱志承认为,增加按揭贷款下浮比例,将会使银行的息差缩减5个-15个基点。他进一步分析,房贷新政不仅会影响新发放按揭贷款的利率,存量按揭贷款的利率也会相应下浮。即使银行不下调存量按揭贷款利率,那么原有贷款客户还可以通过转按揭的方式重新贷款,享受更多下浮的利率。

  以农行出台的房贷“新政”细则为例。尽管声称将以30万元为界调整存量按揭贷款利率,但业内人士认为,这最终将走向全部调整。“30万元以上可以调整,20万元的客户也会要求调整;如果不调,客户就会进行转按揭操作。”该人士称,只要农行开了一个口子,其他银行肯定会跟进。银行会否由此引发“价格战”,已是业内最为关注的话题之一。■

 

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